五年「核心CBD生涯」，这大概是今年成都最值得记录的一个重装开业项目

对商业的年核进步永葆好奇心

5615characters/30pics, reading time ±15mins

2014年，成都IFS开业的生涯时候，我还不知道街对面的大概得记晶融汇，竟然是今年美国铁狮门集团的作品。

其后有很长一段时间，成都我都认为TA是最值装开一个非常典型的写字楼配套底商，与成都IFS三座塔楼底部的个重商业小店铺如出一辙。

直到朋友代理的业项「马迭尔冰棍」车出现在西糠市街一侧的室外露台上，我才知道原来这里不仅仅是年核一处「写字楼配套型」的商业，而是生涯一个真正的MALL。

这个几乎是大概得记「含着金钥匙」出生的项目，自2015年对外营业至今，今年已经经历了五年多的成都时间。

这其间，最值装开成都乃至全国的个重实体零售市场风云变幻，从无到有的「大慈寺商圈」如今亦成为这座城市商业的绝对制高点。

12月18日，身在其中的晶融汇，完成了开业以来最大的一次深度调改升级，与北纱帽街对面的「赢家·盈嘉」项目一起，补齐了大慈寺-春熙路商圈区域内的最后一块重要拼图。

多年间日常出没于此的CRR团队，对这一变化的前后对比，尤为体感明显。

走南闯北这些年，每回与全国各地业内朋友聊天，提及成都商业，大家都赞不绝口。

不过，当我反问一句，「除了成都IFS和太古里撑起来的核心商圈，你们觉得成都还有哪个商圈很厉害呢？」

受问者一时间，几乎又都变得面面相觑起来。

深以为，一座城市的商业文明，若单凭个把项目「领衔主演的独角戏」，那定是不健康的。

只有当「差异化竞争」与「商圈共荣」成为现实，才是一个城市商业良性发展的最优表达方式。

与成都远洋太古里无缝毗邻的成都晶融汇

因此，当一直不紧不慢的「盈家」项目（春熙路商圈坪效惊人的「银石广场」的兄弟项目），和一直处于「灯下黑」的成都晶融汇项目，终于在今年先后成为朋友圈刷屏内容的时候，我意识到，从商圈的能级梯度化、业态完整度、项目差异化和客群互补性等多个维度来看，「成都之心」的「大慈寺商圈」已然具备比肩国内一线商圈的水准了。

前不久盈嘉项目播放3D视频引发朋友圈刷屏

这一「质变」的核心「作俑者」，成都晶融汇当属位首。

01

晶融汇：大慈寺商圈的「潜力股」？

核心商圈的综合能级，是评判一座城市商业发展水平的重要维度之一。

从2014年1月成都IFS开业，到2015年4月成都远洋太古里亮相，不到两年时间，成都的商业认知度，陡然跃升好几个等级，甚至成为了成都开始领衔「新一线」城市的一个标志。

由此，成都核心商圈的南北中轴线，从春熙路平行东拓至红星路及北纱帽街，并连带拉动了东大街以南的三圣街、青莲上街等区域内的「地方特色餐饮大爆发」，形成了烟火气十足的「外太古里」商圈。

成都市核心CBD商业项目及商圈分布示意图

从千禧年至今的20年里，上图的商圈繁荣度，逐年往东拓展，如今，大慈寺商圈已经成为客群最盛、人气最旺、首店最聚集的CBD核心商圈。

在地铁1、2、3、4号线的环伺下，整个CBD被不同的商业项目、步行街区和专业市场，切割成了客群截然不同、但又部分合理共享的几个板块，其中，大慈寺商圈的主要成员便是成都远洋太古里和成都晶融汇，还有一街之隔的盈嘉。

仔细算来，晶融汇的「核心CBD生涯」，已经长达五年之久。其间，这座看起来颇具「港式性冷淡」风的项目，一直都在饰演「配角戏」，「黄金地段说」似乎也被TA亲身做了反证。

这种不合常理与逻辑的现象背后，必然是有因可循，后文我们来讨论。

为了让大家能快速对晶融汇过去的五年有个大致了解，我们先简单梳理了一下晶融汇的时间线：

2012年，由美国铁狮门开发的晶融汇项目完工，总体量17万方，其中，商业部分面积为8.33万㎡。

2012年第三季度，晶融汇写字楼整栋出售给中国平安。

2015年11月，晶融汇购物中心一期（南糠市街西侧部分）正式开业。

2017年1月6日，晶融汇二期（南糠市街东侧部分）整体承租方、线下海淘机构「洋展购」正式开业。

2019年5月15日，新加坡上市公司Metro Holdings发布了一则公告，由此牵出多家「重磅巨头」携手「买下」晶融汇购物中心的消息。

2019年9月，晶融汇正式宣布调改升级，随即开始大面积围挡。

2020年9月19日，重装升级之后的晶融汇购物中心阶段性改造亮相。

2020年12月18日，晶融汇购物中心I期、II期全面开业。

重装亮相的成都晶融汇

在整个回顾过程中，最让人意犹未尽的，当属2019年多个巨头合作「买盘」这个动作了——虽然我们至今仍不清楚细节，但单看如今成都晶融汇的股权结构，就大致可以想象整个故事的规模和意义都是何其的非比寻常了。

其中，总部设立于新加坡的ARA亚腾资产管理集团，是上海世纪汇广场、大连罗斯福的持有运营机构，2019年还购得上海三林印象城。这也引来了业界的强势围观：

成都春熙路，核心商业的价值“重生”

于此，我定要强调一下，回顾晶融汇的过去，并非去否定2019年之前的晶融汇有何等不妥，而是为了更好地理解和认知这个「宝藏型」项目。

毋庸置疑的是，当迄今为止被无数案例论证过的实体商业的「地段说」，叠加上资金实力和运营能力都「背景显赫」的全新资方，晶融汇能在疫情之后如期完成大调改、还能在坚持此前项目定位的商圈「差异化」招商策略上，呈现出如今的外围面貌，的确让人产生意料之外的刮目相看。

02

差异化：成都新晋「首店收割机」？

其实，从新晋美妆集合店「HARMAY 話梅」西南首店的打围开始，晶融汇的关注度就逐渐走高，到今年9月HARMAY 話梅正式开业时，一度达到一波热度小高潮

2020年9月HARMAY 話梅西南首店在晶融汇开出

当然，对于绝大多数非成都以外的朋友而言，可能并不了解晶融汇。因此，我打算从最容易理解的逻辑，跟大家聊聊这座特别不容易的项目。

首先，关于区位和硬件。

区位前面已经地图上画过了，可以说晶融汇在区位上最大的优势和最大的劣势，都是靠太古里实在太近。

撇开市中心本身的高人气和客流量这一「客观事实」不论，晶融汇交通通达性，倒颇有意思：

公共交通方面，虽不是地铁上盖，但与最近的春熙路地铁出口，仅需步行5分钟左右，晶融汇II期也紧邻地铁东门大桥站，而东大街侧的公交线路颇多，换乘方式多样化。

自驾车方面，目前东糠市街和西糠市街均为单行道，只有南糠市街是双向车道，从北纱帽街东大街进入此区域的车辆， 都可以顺利抵达晶融汇停车。

而正是这条短短不到200米的「南糠市街」，成为晶融汇一期与二期之间的一条「分隔路」，且为非主干道型城市公共道路

从上图可以比较清晰看到，晶融汇购物中心呈L字型，临街店铺的展面非常宽阔，特别适合做品牌形象店和城市级旗舰店。

单就区位和项目硬件特征而言，我个体感受是，成都晶融汇与上海人广的世茂广场颇有类似之处，只是城市能级与商业发展综合水平，尚不可同日而语。

第二，调改逻辑和新定位。

从外界的视角来看，新的商管团队在做这次主题为「艺向新生」的大规模调改升级时，运用了2个核心的破立思路：

1. 硬件大调，着力可视化提升。

建筑改建上进行了大调整，包括动线的全面调整、项目各出入口的改建，一跨二手扶梯的新增、外立面及公共空间的优化（譬如外部花台的拆除、外立面灯光亮化）等等让项目本身的「可视性」大幅提高，从视觉上刷新存在感。

这里有一篇专门的BEFORE&AFTER的文章，有兴趣的朋友，可以点击下方图片跳转至晶融汇官方微信公众号细读：

晶融汇「艺向新场」外广场改造前后对比

2. 定位延续，重抓错位互补。

整体调改依然按照商圈内的差异化发力，锁定年轻人的审美市场，以个性化设计师品牌及年轻人热捧的小众品牌，与IFS和太古里的大牌进行错位互补。

个人认为，这两点的核心脉络，当是目前晶融汇的「最优选」：不去跟强大的「近邻」抢聚光灯、硬碰硬，而是与之进行错位定位、实现庞大客流的合理化共享。

位于成都晶融汇的hug

第三，新招商策略和逻辑。

基于上述分析，我们大致可以从目前的实际结果，来推导这次调改的招商逻辑，核心有三：重仓「首店」、着力「特色店」、以及深挖「小众店」。

其实晶融汇的「首店基因」，从3-4年前成都本地美食大咖「LAN'S PATISSERIE 烂李子」的甜品店开始，就已经埋下了伏笔；而后，成都第三代泰式海鲜火锅新秀「集渔」，也是在二期的南糠市街侧，一举打下了新的「江山」。

到今年，晶融汇已经被小红书、抖音、B站等年轻人流量平台的本地生活方式博主们称为「成都新晋首店收割机」，凭借各种首店，持续吸引了一大波关注度，我们梳理了一下，大致有这些

从这个表格内容我们可以看到，高达23个西南首店和成都首店，已经占据了此次项目已入驻品牌数量的1/5，此为「重仓首店」。

此外，包括HUG、UA、CASIO在内的多个知名大众品牌，则选择在此开设「城市旗舰店」，此为「着力特色店」。

而「公路商店」、「ONEWAVE」这类受众圈层特征明显、相对小众的亚文化圈顶流文化平台，则是晶融汇「深挖小众店」的最佳佐证。

位于成都晶融汇的HUG店内

UMA WANG成都首家旗舰店

ONEWAVE西南首店

在这些店铺之中，不乏有Z世代的心头好品牌，也有不少正在崛起的新兴设计师品牌，逛一圈下来，还真有不少单品值得推荐。

STREETHOOD西南首店

当即我便拍下现场照片发给了上海的朋友，进入专业讨论环节：招进这么多名不见经传的设计师品牌，到底是填铺之所需，还是项目定位之所向？

ALL BEINGS™

无须讳言的是，疫情年份里，任何一座商业的招商，都不可能顺利，为了开业而做的阶段性品牌POP-UP，并不失为一种积极的方案。

就这些品牌的商品力而言，虽然有部分店铺存在「形式大于内容」之感，但也的确有一些让我联想到了TX淮海：大胆丰富，潮流快速。

所以，在这个节骨眼上，我认为，绝不能进行任何一边倒式的武断判定，需要给TA更多的时间，去真正进入到「新生」的姿态。

UMA WANG成都首家旗舰店

第四，属地文化与主题街区。

那天去看现场，我有些惊喜地发现，在线条刚毅的建筑外观之下，掩藏了一座巴蜀风韵浓郁的主题街区——蓉巷子

在我看来，位于二期地下一层的蓉巷子，是晶融汇向属地文化「致敬」的最有诚意的表达：它不仅结合了四川川西民居的建筑特色和地缘文化（包括水车和牌坊等），而且在品牌臻选上也有注意与本地口味和游客偏好的多方需求结合，看点不少。

这个主题街区很值得实地走访，毕竟如今成都晶融汇的业主方之一的ARA，在上海世纪汇广场也成功打造出了一座极具风情的「1192弄老上海风情街」，而这条街，已经被无数的网络红人和旅行达人鉴定为「上海旅行必打卡地」

图据「七七的旅行手册」微信公众号

仔细对比这两个街区，在深度场景营造、软装氛围细节、入驻品牌选择等维度，果然有诸多神似之处。

只是受疫情波动的影响，晶融汇的「蓉巷子」尚未具备1192弄的人气，但观其发展路径，不出意外，「蓉巷子」成为成都旅行的必打卡地，大概率也是指日可待的事情。

私以为，有多个成功案例在手，擅长拿捏「城市人文旅行地标」与「属地商圈差异化运营」的资方团队与商管团队合力之下，至少在此次「重装亮相一役」中，给出了足够让人「眼前一亮」的「商业内容」。

正如一位业界朋友当天跟我一起看场的时候所说，「虽然前路依然任重道远，但这一次晶融汇在商圈差异化及城市核心地段的商业更新两个维度上，都做出了值得全国关注的成绩。」

03

年轻力：城市级的「青年潮流场」？

至此，读者朋友应该已经对这个项目有了一个比较立体的了解了。

回到此次晶融汇的开业活动本身，其主题为「倒拐，还有」，英文「ONE STEP , FOR MORE」，看得出来，的确是花了心思的。

在客流量最大的晶融汇一期北侧，这样的主题语四处可见。这里有两个隐含的意思很妙：

其一，用「倒拐，还有」这句标准成都话，既提示项目二期在街道转角还有更多精彩丰富的内容，带有明确的指引性，同时又兼顾了属地文化的贴近性，有趣，好记，还接地气。

其二，从文初的商圈分布图就可以看到，目前成都核心商圈再无往东的迹象，而晶融汇则希望通过此次开业活动，将大家的目光引向东大街方向，也正是与城市发展规划如出一辙。

而与之对应的英文「ONE STEP，FOR MORE」，则符合简单易记、通俗易通的原则，还兼顾了晶融汇公寓及周边写字楼客群的多元文化理解力问题。

从表面来看，整个开业的美陈、视觉和氛围营造，都在对晶融汇II期和东大街做出引导。

从内里来看，深挖东家的自古以来的商贾文化、并联动东大街当下的潮流文化，是这次晶融汇重装开业的另一个值得记录的看点：开业当天的活动中，有个重要的「角色」，就是「汉服文化」系列活动。

开业当天的汉服文化系列活动

而在晶融汇往西、东大街与红星路步行街交界口的香槟广场负一层，正是目前成都最集中的「汉服」聚集地，更有消息称，一座更大规模的汉服文化主题街区的改造项目，或正在酝酿中。

关于晶融汇，我相信各位业界朋友一定是仁者见仁智者见智。

就我个人而论，由于长期在这一区域内频繁出入活动，因此也算是本商圈高粘性、非标准画像的客群之一，我对晶融汇的重装亮相，是报以相当认可且积极鼓掌的态度的。

毕竟，在2020这样一个黑天鹅年份，被成都远洋太古里的光环遮盖已久的晶融汇，能以自建团队之力，为大慈寺商圈带来如此看点密集的首店新气象，已是非常难得。

建议各位不必心急，我们且看，在新东家强大的背景之下，成都晶融汇由此开始的「奋进之路」，将会一路高歌激昂地走向何方。

- The End -

长按识别下方二维码

关注CSVB官方微信公众号持续关注榜单进程

「让荣誉，成为荣誉本身」

免责声明：本文内容为CRR原创版权，部分资料信息由项目方提供。文中部分图片源自网络，仅用于行业学术交流用途，如有权益疑问请与我们联系删除。文章仅代表作者个人观点，内容需读者自行甄别接受，与本公众号的主体企业无关。

独到视角 | 犀利表达 | 客观评述

商业地产志（Commercial Real Estate & Retail Research，缩写CRR）是以商业地产及实体零售为细分关注领域的垂直自媒体。3年多来，CRR以独到的行业视角及客观的行业态度，对商业地产及实体零售行业的重大新闻、热点动态、行业大事件进行不聒噪的记录与分析，发布第三方视角专业观点，反映行业真实的发展动态。迄今为止，CRR已经在北京、上海、成都、杭州、西安、重庆建立了城市合作站，更多城市合作伙伴亦在招募中，详情请致电邮terry@magicgell.com。